Seguramente has escuchado que las inversiones en propiedades son seguras, que con el tiempo se pagan solas, que puede ser una excelente opción para tu jubilación. Lo cual es cierto, pero... siempre existe un pero. Y en el rubro inmobiliario tiene un nombre: la vacancia. ¿Qué es y cómo evitarla? En Leasity 🔑 te entregamos toda la información que necesitas para que tomes la decisión correcta y disfrutes de las regalías de una buena inversión.
¿Qué es la vacancia?
Este término se aplica para referirse a aquél periodo (días o en ocasiones, meses) en donde el dueño de una propiedad no cuenta con un arrendatario. Es decir, su vivienda para alquiler está vacía. Esto implica que el dueño no está recibiendo la renta mensual por la unidad habitacional, pero igual debe seguir cubriendo los gastos del dividendo (en caso de haber solicitado un crédito hipotecario) y los gastos comunes.
Cada día de vacancia que pase, implica un costo extra. Este es el escenario que todo propietario quiere evitar. Justamente el objetivo de invertir en viviendas es que se paguen solas con el pasar del tiempo.
El periodo que puede durar una vacancia es variable. La ubicación, la cercanía a servicios básicos y al transporte público, la cantidad de metros cuadrados y la orientación de la propiedad pueden influir en la demanda por una vivienda. Sin embargo, lo que realmente puede ser determinante al momento de conseguir un arrendatario es el precio del arriendo, lo que mencionaremos más adelante.
Cómo se ha comportado la vacancia (según las cifras)
Cuando comenzó la pandemia, muchos arrendatarios abandonaron sus alquileres debido a diversas razones. Y ocurrió tanto en unidades habitacionales como en oficinas. Debido a esto, aumentó la vacancia en los arriendos y a inicios del 2021 los precios de los alquileres disminuyeron un 40% en el Gran Santiago, en comparación con septiembre de 2019.
Específicamente, los arriendos en las propiedades de Santiago Centro sufrieron una reducción del 43% en su valor. En cambio, en las unidades habitacionales de la zona oriente de la capital esta baja en los alquileres llegó a ser de un 37,5%, de acuerdo a la información recolectada por Colliers International.
Luego, en junio, el escenario de la vacancia mejoró para los dueños de viviendas en arriendo. El indicador de ocupación en las comunas del Gran Santiago superaron el 97% en departamentos y el 99% en casas. A su vez, la ocupación de edificios multifamily alcanzó un 94%. En resumen, para finales del primer semestre se comenzaron a arrendar 1.061 unidades habitacionales que antes estaban en vacancia.
¿Qué cambió en este escenario? Puede que muchas cosas, sobre todo en un contexto donde emergencia sanitaria genera constantes cambios en el comportamiento de los arrendatarios. Sin embargo, todo apunta a que se adecuó el precio del arriendo al precio del mercado.
Un precio justo que acabe con la vacancia
La mejor manera de evitar la vacancia es, lógicamente, logrando mantener al arrendatario habitando la propiedad. Para ello, el precio que pague por el alquiler se debe condecir con la oferta disponible en el mercado. Uno de los errores más frecuentes entre los propietarios es no realizar una evaluación sobre la oferta de otros arriendos similares y, también, no considerar los precios de los alquileres durante los años anteriores.
El inquilino sabe que existen varias opciones disponibles allá afuera, por lo mismo, generar un vínculo con el dueño de la vivienda que arrienda es clave. Si el precio que paga no le parece justo y, si además, las clausulas del contrato son poco claras, las posibilidades de que decida irse son mucho más altas.
El momento correcto para comenzar a arrendar
Hay múltiples factores que influyen en la vacancia. Uno de ellos tiene que ver con la época del año en la que se pone en arriendo una vivienda. Los meses donde se presencia más personas buscando alquileres son durante el verano, antes del inicio del año escolar, y a comienzos del segundo semestre. Generalmente, en invierno las personas se resisten a generar mudanzas por lo que en ese periodo donde los días de vacancia de un arriendo pueden aumentar.
Otro factor a considerar es el valor de la propiedad. Generalmente, las viviendas con un arriendo superior a 15 UF mensuales, las cuales suelen ser alquiladas por ejecutivos extranjeros, cuentan con un periodo de vacancia más largo que lo usual.
Entonces, ¿Cuánto tiempo tienda a durar la vacancia aproximadamente? Como mencionamos anteriormente, el tiempo de espera dependerá de la época del arriendo, del tipo de propiedad y el precio del alquiler. En términos generales, una vivienda de 25 UF mensuales de arriendo puede demorar dos meses en conseguir un nuevo inquilino.
#Leasitips para prevenir la vacancia
El mejor periodo de vacancia, es el que no ocurre. Para ello, es importante tomar ciertas precauciones para prevenir que el arrendatario abandone el inmueble y que no quede la propiedad vacía. Aquí te enumeramos algunas recomendaciones para evitar la vacancia:
Contrata al corredor ideal, que se enfoque no tan solo en la propiedad, sino que también se fije en la importancia de fidelizar al arrendatario. En el link anterior puedes revisar más consejos nuestros sobre este asunto en el blog de Leasity.
Insértate en el rubro y mantente atento a las nuevas vanguardias. Puedes inscribirte en grupos de redes sociales de corretaje para estar alerta a nuevos posibles inquilinos, en caso de que el arrendatario te avise que abandonará el inmueble.
Estudia el precio del alquiler según la realidad del mercado. Puedes utilizar como referencia el precio del arriendo de propiedades aledañas o revisar el monto determinado los años anteriores. Si el precio les parece justo, nuevos arrendatarios llegarán a la vivienda.
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